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    可以说，房地产的权属登记是一种物权的公示方式，其功能在于对正在交易的第三人提供消极的信赖利益，即只要没有公示就没有物权变动，以此判定物权归属，进而维护交易安全。而与之相辅相成的公信原则，则保护信赖公示的第三人取得经过公示但非实际权利人处分的权利，牺牲真正权利人的经过瑕疵公示的权利。

    本案涉及的是登记的公信力，它是指物权登记机关在登记簿上所作出的各种登记，具有使社会公众信其正确的效力。即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记权利人进行交易的第三人，其所得利益仍将受到法律保护。一个登记在不动产登记簿上的权利人，虽然在事实上可能不是权利人，但是由于不动产登记簿是国家建立的，它记载的内容，第三人没有理由不相信。

    因此，第三人根据国家建立的不动产登记簿取得不动产物权，国家应该予以保护。目前，我国《物权法建议稿》第28条已明确规定了“不动产登记的权利正确性推定作用”原则。鉴于我国尚未建立不动产登记补偿制度，国家赔偿法亦没有将错误登记造成的损失纳入赔偿范围，原权利人只能向与其有直接法律关系的人请求赔偿。

    二、抵押人的房产证被判撤销，其设定的抵押是否构成无权处分及效力问题。

    《合同法》以前，有关无权处分行为的效力仅在司法解释中有零星规定，《最高人民法院<关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见>》第五十五条规定：“非所有人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”可见，该项司法解释中，作为无权处分行为的买卖合同一般被认定为无效。

    《民通意见》第89条规定：“共同共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”不难看出，该司法解释中，无权处分行为的效力一般被认定无效，但也有例外情况。对抵押人无权处分的财产设定抵押的，《民通意见》第113条1款规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”

    而《担保法》对此则未作出规定。《合同法》对无权处分行为的效力设有明文，其内容是“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对该条应理解为我国民事立法上针对无权处分所设置的一般规定，无权处分行为属效力待定的行为。这里的效力待定，系指当事人之间的债权合同效力待定。

    “依合同法第五十一条规定，出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。这里说的无效，不是处分行为无效，而是无权处分的合同无效，即买卖合同无效。不能解释为买卖合同有效，仅处分行为无效。有的学者作这样解释，实际上是以债权合同与物权行为，负担行为与处分行为的区分为根据的，与合同法立法思想不符。”①显然，与无权处分制度有关的善意取得制度在这里并没有规定。

    当然，这不是立法上的疏漏，因为善意取得制度属于物权法制度，应当在物权法上作完整的规定，合同法建议草案稿曾经将两种制度联系起来，如1995年1月《统一合同法建议草案稿》（第1稿）第46条规定：“以处分他人财产权利为内容的合同，经权利人追认或行为人于订约后取得处分权的，合同自始有效。行为人不能取得处分权，权利人不追认的，无效。